房屋，对于每个人来说乃是安居乐业的大事。业主对房屋的所有权是其对房屋交易、出租、抵押等一切权利的基础。房屋没有产权证明，或者产权证明出现瑕疵，均有可能使房屋的主人流离失所。业主如何证明其拥有房屋所有权？如何保证所有权不受侵犯？向开发商预购期房，如何防范开发商再将房子卖给第三人？房屋产权证书出错怎么办？《物权法》规定的不动产登记制度对此作出了明确的回答。

    房屋所有权登记生效
    怎样证明这套房产归自己所有，假如有人对自己的房产所有权持有异议时，有什么证据表明自己是房子的主人？
根据《物权法》规定，经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。记载于登记簿的那一刻，该权利被确定。
    很显然，证明房产为谁所有，需拿出产权证，与此同时，在房管部门也会有一个相对应的登记，没有登记则不发生效力。

    预告登记防止一房多卖
    在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商或房东一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证；更有甚者，交了钱甚至装修入住后，才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。《物权法》为防止这种情况的发生规定了预告登记制度。
这是对买房人利益的保护，而对房地产市场目前出现的纠纷，这种保护也是必须的。当事人只要和开发商签订预售买卖合同，购房者即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。
   
    异议登记可提醒买房人
    因各种原因导致不动产登记簿的内容错误，权利人和利害关系人可以申请更正登记。如果登记簿上的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。
    《物权法》规定的异议登记制度，作用也是防患于未然，在事实真相不明前作出限制和提示。如果一对同居人共同出钱买房，但产权证上只写了男方姓名，男方试图私自卖房。女方发现后提出异议，为了防止男方先将房产出售，女方可以申请异议登记。而买房者在发现该房产存在争议时，一般不会贸然购买。
    当然，按照《物权法》规定，女方必须在异议登记后15日内提出起诉，若在期限内没有起诉，异议登记失效。另一方面15日期限也保障了权利人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误交易时机。

    不动产登记按“件”收费
    不动产登记收费，是专家们在立法讨论中一直担心的问题。过去的不动产登记的费用往往按照面积、体积或价额的比例收取，给登记人造成沉重负担，也给登记机构带来“权力寻租”空间。
    《物权法》出台后，此前的各种收取方式被统一。《物权法》明确规定不动产登记按件收费，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。《物权法》规定国家对不动产实行统一登记制度。
    
    未经登记，房屋所有权不发生效力
    沙某与某房产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套，向房产公司分3期支付了购房款共计59万余元。但随后房产公司将沙某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。后房产公司告知沙某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还沙某预付住房款59万余元和补偿费，合计63万余元。沙某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院起诉要求房产公司继续履行合同。法院经审理认为，沙某与房产公司签订的商品房预售合同有效。商品房预售合同在本质上是一种附期限的买卖合同，在预购人未取得房屋所有权之前，开发商未经预购人同意，擅自就同一商品房与他人签订预售合同，是严重违反合同和诚实信用义务的行为。但是，沙某向房产公司认购的商品房被房产公司销售给不知情的第三人张某，并办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，应当认定房产公司与善意第三人张某所签订的合同有效。法院最终判决沙某与房产公司签订的商品房预售合同不能履行，驳回沙某要求房产公司继续履行合同的诉讼请求；善意第三人张某最终取得该房屋所有权；预售人房产公司对因此而给沙某造成的损失，应承担全部的民事责任。
    《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。就本案而言，张某办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，理应认定张某最终取得该房屋的所有权。但如果沙某对所签合同依照《物权法》规定，进行了预告登记，经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人，房屋的所有权就不转移归善意第三人张某所有，沙某与房产公司所签订的预售房买卖合同则可以继续履行，而且张某也不可能办理房屋所有权证书。
    律师提示：在购买房屋等不动产时，应依法及时办理登记手续，避免纠纷。

（上海市申江律师事务所高级律师黄亚忠解答）